22 вересня 2021 року Кабінет міністрів України ухвалив постанову № 1013, відповідно до якої було реформовано Земельний кодекс України та визначено державне підприємство «ПроЗорро.Продажі» адміністратором земельних електронних торгів. Це означає, що продаж та оренда сільськогосподарських земельних ділянок приватної власності тепер може здійснюватися за допомогою електронних аукціонів «ПроЗорро.Продажі». Також у систему попадуть усі земельні ділянки комунальної та державної власності, але їх поки що можливо придбати лише в оренду.

Продаж земельних ділянок через «ПроЗорро.Продажі»

Як продати земельну ділянку через «ПроЗорро.Продажі»?

1. Зареєструватися на торгівельному майданчику The Tender у якості «замовника» та отримати доступ до особистого кабінету.
2. Створити оголошення та підготувати пакет документів, про склад якого повідомить менеджер торгівельного майданчика.
3. Підписати протокол торгів та договір з переможцем аукціону.
4. Отримати гроші за ділянку упродовж 25 днів після оголошення переможця.

Яка тривалість прийому заяв на участь (експозиції)?

Тривалість прийому цінових пропозиції варіюється у діапазоні від 30 до 45 календарних днів.

Чи можна продавати земельні ділянки, які знаходяться в оренді?

Власник може продати земельну ділянку навіть до закінчення строку дії договору оренди, однак переважне право на його її придбання остається за орендарем. Саме тому власник повинен повідомити орендаря про продаж ділянки.

Примітка! Варто зазначити, що продаж земельної ділянки не є підставою для розірвання договору оренди, тому він продовжить діяти навіть після зміни власника.

Що таке переважне право орендаря земельної ділянки?

Якщо власник планує продаж земельної ділянки, орендар отримує переважне право на її придбання. У такому випадку аукціон з продажу ділянки проходить за класичним регламентом, але у кінці торгів власник переважного права може викупити ділянку за найвищою ціновою пропозицією.

Винятком є лише ті випадки, якщо у конкурентного учасника є дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення на площі земельної ділянки. Однак і в таких ситуаціях є ряд винятків, котрі мають дуже індивідуальний характер.

Купівля земельних ділянок через «ПроЗорро.Продажі»

Як придбати земельну ділянку через «ПроЗорро.Продажі»?

1. Зареєструватися на торгівельному майданчику The Tender у якості «учасника» та пройти базову верифікацію користувача.
2. Обрати цікавий лот та подати пакет документів для участі, про склад якого повідомить менеджер торгівельного майданчика.
3. Оплатити на рахунок майданчика гарантійний та реєстраційний внески.
4. Взяти участь в аукціоні та зробити найкращу цінову пропозицію серед конкурентів.
5. Підписати протокол торгів та договір, та оплатити залишок остаточної ціни на упродовж 25 днів.

У чому різниця між реєстраційним і гарантійним внесками?

Реєстраційний внесок не повертається – це винагорода торгівельної системи «ПроЗорро.Продажі». Сума реєстраційного внеску складає 0,1 % мінімальної заробітної плати на 1 січня року оголошення аукціону.

Гарантійний внесок повертається, якщо учасник програв у аукціоні, або вираховується з суми оплати переможного аукціону. Якщо переможець аукціону з власних причин відмовляється від підписання договору, то гарантійний внесок буде перерахований організатору аукціону. Таким чином система «ПроЗорро.Продажі» запобігає навмисному зриву аукціонів.

Зверніть увагу! У земельних торгах є важлива відмінність від інших аукціонів: в разі, якщо на аукціон було заявлено більше одного учасника і якщо в результаті аукціону жоден з учасників не зробив пропозицію більше, ніж мінімальний крок торгів, то такі учасники будуть дискваліфіковані системою автоматично, а їх гарантійні внески будуть перераховані організатору аукціона як компенсація за «зірвані» торги.

Як проходить електронний аукціон з земельних торгів?

Аукціони з продажу та оренди земельних ділянок здійснюються за англійською формою (на підвищення ціни). Першим ходить той, що подав найбільшу стартову пропозицію на етапі реєстрації участі в аукціоні. Упродовж 3 раундів кожен з учасників по черзі робить відкриту цінову пропозицію, тоді як перемагає той, що запропонував найвищу ціну. Розмір кроку пропозицій має бути не меншим 1 % від стартової ціни лота.

Які бувають обмеження у сфері земельних торгів?

• Купівля земельних ділянок – немає обмежень окрім тих, що раніше були зазначені у Земельному кодексі України (ознайомитися можна за посиланням).
• Оренда землі – обмежень по площі немає, приймати учать можуть як фізичні, так і юридичні особи.
• Купівля земельних ділянок сільськогосподарського призначення – до 2024 року право на участь в аукціонах мають лише фізичні особи з українським громадянством, а після 2024 року – юридичні лиця. Також заборонено купувати більше 100 гектарів в одні руки, однак це обмеження не поширюються на площу земельних ділянок, котрі були набуті у власність до набрання чинності цього підпункту.
• Продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення – до 1 січня 2030 року ціна продажу таких земельних ділянок не може бути нижчою нормативної грошової одиниця. Також в одному аукціоні заборонено продавати земельні ділянки площею, яка перевищуватиме 20 гектарів.

Інші питання

Що буде, якщо переможець відмовляється від писання протоколу або договору?

У разі якщо переможець ухиляється від підписання договору, то він буде дискваліфікований і право викупу/оренди перейде учаснику з другою по розміру ціновою пропозицією. При цьому гарантійний внесок дискваліфікованому учаснику не повертається і перераховується на рахунок організатора аукціону. Якщо другого учасника немає або він теж відмовляється від підписання протоколу або договору, аукціон отримає статус «Торги не відбулися» і буде опублікований знову.

Зверніть увагу! Учаснику, що зірвав торги, забороняється повторна участь в аукціоні за цим лотом. Повторні земельні торги можуть бути проведені не раніше ніж через 1 місяць і не пізніше ніж через 6 місяців з дня проведення попередніх земельних торгів.

Хто бере витрати за підготовку земельної ділянки до торгів?

Земельним кодексом України передбачено, що всі витрати з підготовки земельної ділянки до аукціону (отримання оцінок, тощо) бере на себе організатор аукціону. Однак організатор також має право зазначити однією з умов в оголошені, що такі витрати повинен буде компенсувати переможець аукціону.

Чи можна орендувати землю сільськогосподарського призначення, а використовувати її в інших цілях?

У випадку нецільового використання земельної ділянки сільськогосподарського призначення орендодавець має право позбавити орендаря прав на власність у содовому порядку згідно ст. 141 та ст. 143 Земельного кодексу України. Інакше кажучи, це є підставою для розірвання договору оренди.

Чи зараховується залишок гарантійки переможця до ціни лота?

Так, зараховується,відповідно до ч. 21 ст. 137 Кодексу: "21. Гарантійний внесок, сплачений переможцем земельних торгів до початку торгів (за вирахуванням винагороди оператора електронного майданчика, через який учасник став переможцем електронних земельних торгів), зараховується до ціни продажу лота."

Зверніть увагу! Ціна продажу лота і витрати (видатки), здійснені на підготовку лота до продажу - це різні суми і залишок гарантійки зараховується саме до ціни продажу лота.